Modelo 211: qué es, quién lo presenta, quién lo paga y cómo rellenarlo

Vas a comprar un piso a un extranjero —o a alguien que vive fuera de España aunque sea español— y tu gestor o el notario te comenta que tienes que retener el 3% del precio y presentar un modelo en Hacienda. Normal que te quedes un poco en blanco. El Modelo 211 no es un trámite que la mayoría de compradores haya hecho antes, y encima parece injusto: pagas tú algo que, en principio, le corresponde al vendedor.

No exactamente. La retención del 3% es una garantía que el sistema fiscal español exige para asegurar que el impuesto del vendedor no residente quede cubierto. El comprador actúa como agente retenedor: recoge el dinero, lo ingresa en Hacienda y le da al vendedor el justificante. Después, el vendedor lo usa para cuadrar sus cuentas con la AEAT mediante el Modelo 210. Si sobra —porque la ganancia fue menor o hubo pérdida— el vendedor solicita la devolución.

Entender bien este mecanismo te evita sustos. Porque si el comprador no presenta el 211 y no ingresa la retención, la deuda se convierte en suya. Y eso, con los recargos correspondientes, puede doler.

¿Qué es exactamente el Modelo 211?

El Modelo 211 es el formulario oficial de la AEAT para la autoliquidación de la retención o ingreso a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) en las transmisiones de bienes inmuebles situados en España. Está regulado en el artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del IRNR y en el artículo 14 de su reglamento.

En la práctica, funciona así: cuando una persona no residente vende un inmueble en España, el comprador —sea quien sea: particular, empresa, residente, no residente— está obligado por ley a retener el 3% del precio de transmisión e ingresarlo directamente en Hacienda antes de que expire el mes siguiente a la escritura.

¿Y eso por qué? Porque el vendedor no residente tiene que tributar en España por la ganancia patrimonial obtenida. Pero si cobra el dinero y vuelve a su país de residencia, Hacienda podría tener dificultades para reclamarle el impuesto. La retención obliga al comprador a actuar como garantía: retiene el 3%, lo ingresa en Hacienda, y si el impuesto final del vendedor resulta ser menor que ese 3%, el vendedor puede pedir la devolución.

¿Quién lo presenta y quién lo paga? La pregunta que más confunde

Sin rodeos: el comprador presenta el Modelo 211. Siempre. El vendedor no presenta este modelo, eso lo hace el comprador. Y el comprador también es quien ingresa el dinero en Hacienda.

Ahora bien — ese 3% sale del precio de venta. Cuando el comprador firma la escritura, en lugar de pagar al vendedor el precio íntegro, le paga el precio menos el 3%, y ese 3% lo retiene para ingresarlo en Hacienda. Es decir, el dinero económicamente es del vendedor, pero el comprador lo canaliza hacia Hacienda en lugar de entregárselo directamente.

¿Qué pasa si el comprador decide no retener y paga el precio completo al vendedor? Pues que la obligación de presentar el 211 y de ingresar la retención sigue siendo suya. Hacienda le puede reclamar el 3% íntegro al comprador, más recargos, más intereses. Que el vendedor ya cobró el dinero completo es un problema entre comprador y vendedor, no entre Hacienda y el vendedor no residente. Este es uno de los errores más caros que puede cometer un comprador.

Plazo de presentación del Modelo 211: un mes, ni uno más

Un mes parece tiempo suficiente, pero en la práctica se escapa antes de lo que parece. Hay que abrir el trámite online, cumplimentar los datos del vendedor (que a veces no tenemos bien porque el vendedor ya está en su país), obtener el NRC del banco si se hace por predeclaración, y asegurarse de que el pago queda registrado. Conviene empezar el trámite la misma semana de la firma.

Cómo se calcula la retención del Modelo 211

El cálculo es directo. Sin complicaciones. La base de retención es el precio de transmisión escriturado — el que figura en la escritura de compraventa como precio pactado de la operación. Sobre ese importe se aplica el 3%.

Dos cosas importantes a tener en cuenta sobre la base de cálculo. Primera: es el precio escriturado, no el valor de referencia catastral. Si el precio escriturado es inferior al valor de referencia, Hacienda puede comprobar la operación más adelante, pero la retención del 211 se calcula sobre lo que ponga la escritura. Segunda: no se descuenta nada. No se restan hipotecas pendientes, no se restan comisiones, no se restan gastos de notaría. Todo eso lo tiene en cuenta el vendedor cuando presenta su Modelo 210, pero la base del 211 es el precio bruto de transmisión sin más.

Cómo rellenar el Modelo 211 paso a paso

El formulario se completa en la sede electrónica de la AEAT. No es un trámite complicado, pero hay campos que despistan a quienes lo hacen por primera vez. Antes de empezar, ten a mano: la escritura de compraventa, el NIF o NIE del vendedor, la referencia catastral del inmueble y el importe del precio escriturado.

1. 1 Firma la escritura de compraventa ante notario. En ese mismo acto —o antes— el notario te advertirá de tu obligación de retener el 3% del precio si el vendedor es no residente en España.
2. 2 Calcula el importe de la retención: el 3% del precio escriturado de transmisión, sin descontar gastos ni cargas. Si el precio es 250.000 €, la retención es 7.500 €.
3. 3 Accede a la sede electrónica de la AEAT (agencia tributaria modelo 211) y cumplimenta el formulario con los datos del transmitente (nombre, NIF o NIE, domicilio fiscal en su país de residencia), los datos del inmueble (referencia catastral, domicilio) y el importe de la retención.
4. 4 Usa la predeclaración del Modelo 211 si no tienes certificado digital: genera el borrador, obtén el NRC en una entidad colaboradora (banco) y después presenta el modelo con ese justificante de pago.
5. 5 Realiza el ingreso de la retención en Hacienda antes de que expire el plazo de un mes desde la fecha de transmisión. La cuenta bancaria a la que se realiza el ingreso es la de la AEAT, no la del vendedor.
6. 6 Entrega una copia del justificante del Modelo 211 al vendedor no residente. Necesita ese documento para descontar la retención de la cuota del Modelo 210 que él mismo tendrá que presentar por la ganancia patrimonial. Sin ese papel, no puede solicitar la devolución del exceso retenido.

Sobre el campo C/O (care of) en el Modelo 211: el campo "c/o" en la dirección del transmitente no residente es para indicar que la correspondencia de esa persona se dirige "en cuidado de" otra (por ejemplo, un representante fiscal en España). No es obligatorio en todos los casos —solo cuando el vendedor tiene designado un representante fiscal o domicilio a efectos de notificaciones en España—. Si el vendedor no tiene representante español, se deja en blanco.

¿Existen excepciones a la obligación de retener?

La regla general es clara: si el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3% sin excepción. Pero hay situaciones en las que la retención puede no aplicar o puede reducirse, aunque son casos menos frecuentes:

• Vendedor residente en España: si el vendedor acredita su residencia fiscal en España (mediante certificado de residencia fiscal emitido por la AEAT), no hay obligación de retención. La carga cae entonces sobre el propio IRPF del vendedor en su declaración anual.
• Reinversión en vivienda habitual: en teoría, si el no residente reinvierte en una nueva vivienda habitual dentro del EEE, puede quedar exento, pero la exención no elimina automáticamente la retención del 211 — el vendedor tendrá que solicitar la devolución a través del 210 si pagó de más.
• Ganancias cubiertas por convenio: algunos convenios de doble imposición establecen que las ganancias de transmisión de inmuebles solo tributan en el país de residencia. En esos casos, técnicamente la ganancia no tributaría en España, pero la retención del 211 se practica igualmente — el vendedor solicita la devolución íntegra mediante el Modelo 210 amparándose en el convenio.

En ningún caso el comprador puede "exonerarse" por su cuenta de la retención sin una base legal clara. La prudencia habitual es: retén siempre el 3% y que sea el vendedor quien gestione la devolución si no debe esa cuantía.

Preguntas que nadie explica bien sobre el Modelo 211

¿Qué hago si el vendedor me dice que ya ha pagado sus impuestos en España y que no tengo que retener?
No te fíes de eso. La obligación de retener es del comprador y es independiente de lo que diga o no diga el vendedor. Si el vendedor puede acreditar documentalmente que es residente fiscal en España (certificado de la AEAT), perfecto: no retienes. Si solo te lo dice de palabra, reteniendo estás protegido; no reteniendo, corres el riesgo.

¿Hay un resumen anual del Modelo 211?
Existe un resumen anual (Modelo 214) que ciertas empresas o entidades que realizan muchas transmisiones pueden estar obligadas a presentar. Para compradores particulares que hacen una sola operación, el Modelo 211 individual por cada transmisión es suficiente. No hay un resumen anual adicional para el comprador particular.

¿La retención se puede hacer por cheque nominativo a nombre de Hacienda?
En el pasado sí se admitía el pago con cheque en entidad colaboradora. Hoy la AEAT exige el pago electrónico o mediante cargo en cuenta. Si usas la predeclaración (modelo 211 predeclaración), puedes ir a la entidad bancaria colaboradora y realizar el ingreso con el NRC generado. En ningún caso se puede pagar en efectivo ni mediante transferencia directa a la AEAT.

¿Se puede presentar el Modelo 211 en papel?
Las personas físicas que no estén obligadas a relacionarse electrónicamente con la AEAT pueden presentar el modelo 211 en papel en las oficinas de la AEAT o mediante entidades colaboradoras. Sin embargo, cada vez hay más restricciones a la presentación en papel, y la AEAT recomienda la vía electrónica para mayor seguridad y comodidad.

¿El Modelo 211 se puede descargar en PDF para rellenarlo a mano?
Sí. La AEAT tiene disponible el formulario en PDF en su web, aunque el proceso más habitual —y más recomendado— es cumplimentarlo directamente en la sede electrónica. Si necesitas el modelo 211 pdf para imprimirlo o para tu archivo documental, puedes descargarlo desde la sección de modelos de la sede de la AEAT en agenciatributaria.gob.es.