Modelo 210 AEAT: todo lo que necesita saber un no residente con inmueble en España

Comprar un piso en España y vivir en otro país parece una ecuación sencilla —hasta que llega enero y alguien te recuerda que tienes obligaciones fiscales aquí aunque no pisas el territorio más de dos semanas al año. El Modelo 210 es el formulario que regula precisamente eso: las rentas que genera en España una persona que fiscalmente no es residente española.

Seamos claros: es un impuesto que no todo el mundo conoce, que tiene plazos que cambian según el tipo de renta, y que en muchos casos se puede reducir bastante gracias a convenios de doble imposición o a la deducción de gastos. Pero si no se presenta, Hacienda lo va a reclamar —con recargos— tarde o temprano.

Esta guía explica qué es el modelo 210, cuándo hay que presentarlo, cómo se rellena paso a paso y cuáles son las situaciones más habituales: alquiler, venta de inmueble e imputación de rentas.

¿Qué es el Modelo 210? Definición clara sin tecnicismos

El Modelo 210 es la autoliquidación del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) sin establecimiento permanente. Dicho de otro modo: es el impuesto que pagan en España las personas físicas que obtienen rentas aquí —de alquiler, de ventas, de dividendos, de cánones…— pero cuya residencia fiscal está en otro país.

No confundir con el IRPF —ese es para los residentes—. El IRNR modelo 210 es un régimen propio, distinto, que tiene sus propios tipos y sus propias deducciones. En la práctica, la diferencia más visible es que un residente en Países Bajos que alquila su apartamento en Alicante no tributa al tipo marginal de IRPF (que puede llegar al 47%), sino al 19% si es residente en la UE, o al 24% si es de fuera del Espacio Económico Europeo.

Plazos del Modelo 210: depende de qué tipo de renta declares

Este es el punto que más confunde. No hay un plazo único. El plazo del modelo 210 varía según la naturaleza de la renta, y mezclarlo con el calendario del IRPF es el error más típico que cometen los propietarios extranjeros recién llegados a la fiscalidad española.

Sobre la imputación de rentas: muchos propietarios extranjeros ni saben que existe esta obligación. Tener un apartamento en la costa española sin alquilarlo no es "no hacer nada fiscalmente". Hacienda entiende que ese inmueble genera una renta presunta —normalmente el 1,1% del valor catastral, o el 2% si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos 10 años— y por esa renta ficticia se paga el 19% o el 24% según el país de residencia. Poca gente lo declara de forma voluntaria, y bastantes reciben notificaciones sorpresa de la AEAT años después.

Tipo impositivo del Modelo 210: el 19% y el 24% que marcan la diferencia

El tipo que pagas depende de dónde tienes tu residencia fiscal, no de tu nacionalidad. Esto es importante. Un ciudadano alemán que vive en Suiza tributa al 24%, no al 19% — porque Suiza no forma parte de la UE ni del EEE. Un ciudadano estadounidense que tiene su residencia fiscal en Portugal, en cambio, tributaría al 19%.

• 19% — Residentes en países de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (Islandia, Liechtenstein, Noruega).
• 24% — Residentes en cualquier otro país (EE.UU., Reino Unido post-Brexit, Suiza, Australia, Canadá, Marruecos…).
• Tipo reducido por convenio — Algunos convenios de doble imposición establecen tipos más bajos para determinadas rentas. Por ejemplo, dividendos o cánones pueden tributar al 5%, 10% o 15% según el tratado. Para rentas inmobiliarias, los convenios rara vez reducen el tipo.

Gastos deducibles en el Modelo 210 para alquiler de inmueble

Aquí hay un desequilibrio notable que muchos no conocen: los residentes fuera de la UE tributan sobre la renta bruta (sin deducir ningún gasto), mientras que los residentes en la UE o el EEE pueden deducir los gastos proporcionales al período de alquiler. O sea: si tienes tu residencia fiscal en Ámsterdam y alquilas tu apartamento en Málaga, puedes restar los siguientes gastos antes de calcular el 19%.

• Intereses del préstamo hipotecario — proporcionalmente al período alquilado.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — la parte proporcional al período alquilado.
• Tasas municipales — basuras, vados y similares.
• Cuotas de comunidad de propietarios.
• Gastos de seguro del inmueble (multirriesgo hogar, responsabilidad civil…).
• Reparaciones y conservación — siempre que sean necesarias para mantener el inmueble en condiciones de uso, no mejoras.
• Amortización del inmueble — el 3% sobre el mayor valor entre el catastral o el de adquisición, en la proporción correspondiente a la construcción.
• Honorarios de agencia o gestor que haya intervenido en la gestión del alquiler.

Para los residentes fuera de la UE —Reino Unido (desde 2021), EE.UU., Canadá, Australia, México…— ninguno de estos gastos es deducible. Se tributa sobre el importe bruto del alquiler al 24%. Sin reducciones. Es, quizás, uno de los aspectos más injustos del sistema, pero así está la ley.

La predeclaración del Modelo 210: qué es y por qué puede facilitarte la vida

La predeclaración modelo 210 es una herramienta que ofrece la AEAT para que el contribuyente —o su gestor— genere de forma asistida el borrador del formulario. Básicamente, introduces el NIF/NIE, los datos del inmueble y el período, y el sistema precarga parte de la información automáticamente.

¿Cuándo interesa usar la predeclaración? Principalmente cuando no tienes certificado digital o Cl@ve y quieres pagar en una entidad bancaria colaboradora. El proceso es: generas la predeclaración, obtienes un NRC (Número de Referencia Completo), vas al banco o pagas online, y después presentas el modelo con ese NRC como justificante del pago.

Si ya tienes certificado digital o Cl@ve activo, puedes presentar y pagar todo directamente en la sede electrónica sin pasar por la predeclaración. Es más rápido y evitas un paso extra.

Modelo 210 por venta de inmueble: la retención del 3% y cómo recuperarla

Cuando un no residente vende un inmueble en España, el proceso tributario tiene dos caras. Por un lado, el vendedor tiene que presentar el Modelo 210 declarando la ganancia patrimonial —diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición ajustado— en el plazo de un mes desde la escritura. Por otro lado, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda mediante el Modelo 211.

Ese 3% funciona como un pago a cuenta del impuesto del vendedor. Si la ganancia real da una cuota inferior al 3% retenido, el vendedor puede solicitar la devolución de la diferencia. Si la cuota es superior, tendrá que pagar la diferencia adicional. Y si hay pérdida patrimonial —vendió por menos de lo que compró— la cuota es cero y se pide la devolución total de la retención.

El plazo para recuperar ese dinero una vez presentado el modelo suele ser de varios meses. La AEAT tiene un plazo máximo de seis meses para resolver las solicitudes de devolución; si no lo hace en ese tiempo, empieza a generar intereses de demora a favor del contribuyente.

Modelo 210 en territorios forales: Bizkaia, Gipuzkoa y Navarra

Si el inmueble está ubicado en el País Vasco (Bizkaia o Gipuzkoa) o en Navarra, el impuesto equivalente al IRNR estatal se gestiona ante las haciendas forales correspondientes, no ante la AEAT. El modelo se llama igual —o de forma muy similar— pero la presentación, los plazos y algunos aspectos del cálculo pueden variar.

• Bizkaia (modelo 210 Bizkaia): gestión ante Hacienda Foral de Bizkaia. Sede electrónica propia con acceso mediante certificado o Bakq.
• Gipuzkoa (modelo 210 Gipuzkoa): Hacienda Foral de Gipuzkoa. Formulario disponible en su sede electrónica; los plazos generales coinciden con los del régimen común, pero conviene verificar cada ejercicio.
• Navarra: Hacienda Tributaria de Navarra. El régimen navarro tiene particularidades propias, especialmente en convenios con Francia, que es el país de residencia de muchos propietarios en el norte de Navarra.

Un error habitual: propietarios con un apartamento en San Sebastián que presentan el Modelo 210 en la AEAT estatal y se llevan la sorpresa de que el modelo no corresponde a esa hacienda. La norma es clara: el impuesto se gestiona en el territorio donde esté el inmueble.

Cómo rellenar el Modelo 210 paso a paso

Antes de abrir el formulario, ten a mano: tu NIF o NIE español, los datos del inmueble (referencia catastral), los importes de renta percibida (o el valor catastral para imputación), los gastos deducibles si aplican, y el IBAN de la cuenta donde quieres que se efectúe el cargo o la devolución.

1. 1 Determina qué tipo de renta vas a declarar: rentas de alquiler, ganancia patrimonial por venta de inmueble, o imputación de rentas inmobiliarias (si el piso está vacío o a tu disposición). Cada caso tiene plazos y forma de cálculo distintos.
2. 2 Accede a la sede electrónica de la AEAT (agencia tributaria modelo 210) o, si resides en territorio foral, a la Hacienda de Bizkaia, Gipuzkoa o Navarra, que gestionan su propio modelo equivalente.
3. 3 Rellena los datos de identificación: NIF español (o NIE), nombre completo, domicilio fiscal en el país de residencia, código de país y el Convenio de Doble Imposición aplicable si lo hay.
4. 4 Cumplimenta los datos de la renta: tipo de renta (clave), fecha de devengo, base imponible, tipo impositivo (19% residentes UE/EEE, 24% resto de países) y cuota resultante.
5. 5 Si declaras rentas de alquiler y eres residente en la UE o el EEE, deduce los gastos directamente relacionados (intereses hipotecarios, IBI, tasas de basura, seguros, reparaciones proporcionadas al período alquilado…).
6. 6 Usa la opción de predeclaración modelo 210 si quieres domiciliar el pago o necesitas el NRC (Número de Referencia Completo) para presentar en entidad colaboradora.
7. 7 Presenta el formulario online (modelo 210 online) con certificado digital, Cl@ve o —en algunos casos— mediante colaborador autorizado. Guarda el justificante PDF con el código seguro de verificación.

Preguntas frecuentes sobre el Modelo 210

¿Puedo presentar el Modelo 210 online desde el extranjero?
Sí. La AEAT permite presentar el modelo 210 online desde cualquier lugar del mundo siempre que dispongas de certificado digital reconocido por la FNMT, Cl@ve PIN o DNI electrónico. Algunos asesores fiscales también disponen de poderes de representación para presentarlo en nombre de sus clientes no residentes. Si tienes certificado de tu país de residencia, verifica si es compatible con el sistema Autofirma de la AEAT antes de intentarlo.

¿Es obligatorio tener NIE para presentar el Modelo 210?
Sí. El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es imprescindible para cualquier trámite fiscal en España, incluida la presentación del Modelo 210. Si aún no tienes NIE, puedes solicitarlo en el consulado español de tu país de residencia o, si estás en España, en una comisaría de policía con competencias en extranjería. El proceso puede tardar varias semanas, así que solicítalo con antelación.

¿Qué pasa si no presento el Modelo 210 y Hacienda lo descubre?
La AEAT tiene acceso a los datos del Registro de la Propiedad, de los contratos de arrendamiento depositados en los organismos autonómicos y de las retenciones del 3% en transmisiones. Si la Agencia detecta que hay una obligación fiscal sin cumplir, emite una liquidación provisional con la cuota más los recargos por presentación extemporánea (que van del 5% al 20% según el tiempo transcurrido) y, si considera que ha habido ocultación, puede iniciar un procedimiento sancionador aparte. En el caso de la imputación de rentas, los importes suelen ser pequeños, pero las sanciones mínimas fijas pueden superar la cuota original.

¿Se puede aplazar el pago del Modelo 210?
Sí, es posible solicitar aplazamiento o fraccionamiento del pago ante la AEAT, igual que para otros impuestos. Sin embargo, el aplazamiento conlleva el devengo de intereses de demora y, en algunos casos, la exigencia de garantías. Para cuotas pequeñas —como suele ocurrir con la imputación de rentas— el aplazamiento raramente compensa el proceso administrativo que conlleva.