RefCatastral¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda en 2026?
Vender una casa siempre trae sorpresas, y muchas veces vienen en forma de carta de Hacienda. Los tres grandes protagonistas que van a recortar tus beneficios son el IRPF, la Plusvalía Municipal, y el IBI del año en curso.
1. El IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
El estado se lleva una parte de la ganancia patrimonial. ¿Qué es eso? Sencillo: la diferencia entre el dinero que ganaste al vender y lo que te costó comprar la casa en su día. Para rebajar este impuesto, asegúrate de sumar al precio de compra original todos aquellos gastos justificables (notaría, registro, ITP, e incluso reformas estructurales importantes).
En 2026, si tienes ganancia, tributarás según estos tramos:
- Hasta 6.000 € de ganancia: 19 %
- Entre 6.000 € y 50.000 €: 21 %
- Entre 50.000 € y 200.000 €: 23 %
- Entre 200.000 € y 300.000 €: 27 %
- A partir de 300.000 €: 28 %
- Entre 6.001 € y 50.000 €: 21 %
- Entre 50.001 € y 200.000 €: 23 %
- Entre 200.001 € y 300.000 €: 27 %
- A partir de 300.001 €: 28 %
El sistema es progresivo, así que no se aplica el porcentaje más alto a todo el beneficio, sino tramo a tramo. Igual que el IRPF del trabajo, vaya.
Cómo calcular la ganancia patrimonial: el detalle que cambia todo
Aquí está uno de los errores más frecuentes que comete quien vende sin asesoramiento: calcular mal el valor de adquisición del inmueble. Mucha gente lo identifica únicamente con el precio que pusieron en la escritura de compra. Error. El valor de adquisición incluye también:
- El ITP o IVA que pagaste al comprar
- Los gastos de notaría y registro de la compra
- Los honorarios de gestoría
- Las reformas y mejoras que puedas justificar documentalmente (factura en regla, no vale el pago en negro)
Cuanto mayor sea ese valor de adquisición, menor es la ganancia patrimonial declarada —y por tanto, menor el IRPF de la venta del piso—. Es matemática simple, pero tiene un impacto enorme en lo que acabas pagando. En el lado de la transmisión, también puedes restar: comisiones de agencia inmobiliaria, cancelación registral de hipoteca, y otros gastos directamente vinculados a la operación.
Cómo calcular la plusvalía municipal: el impuesto que más confunde
La Plusvalía Municipal —técnicamente llamada Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o IIVTNU para los amigos— es, quizás, el tributo que más confusión genera. No lo recauda Hacienda estatal sino el ayuntamiento. Y cada municipio fija su propio tipo impositivo, aunque la ley estatal establece un techo del 30%.
Desde la reforma legal de 2021 existen dos métodos alternativos y el contribuyente puede elegir el que resulte más favorable:
Método objetivo: se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que fija el Estado según los años de posesión del inmueble (de 0 a 20 años), y el resultado es la base imponible. Sobre esa base se aplica el tipo del ayuntamiento.
Método real: si demuestras que el incremento real del valor del suelo es inferior al calculado por el método objetivo, puedes usar el incremento real. Muy útil en zonas donde los precios apenas han subido.
Ejemplo rápido con el cálculo de plusvalía municipal en Madrid: valor catastral del suelo 60.000 €, 10 años de posesión (coeficiente 0,08), tipo municipal 29%. Base imponible = 60.000 × 0,08 = 4.800 €. Plusvalía = 4.800 × 0,29 = 1.392 €. No es una fortuna, pero tampoco es moco de pavo si nadie te lo ha explicado antes.
Importante: si vendes a pérdida —es decir, por menos de lo que compraste—, no hay plusvalía que pagar. La sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 dejó esto claro de una vez por todas. Puedes calcular la plusvalía venta piso usando el simulador de esta misma página: introduce el valor catastral del suelo y los años de posesión en el paso 3.
Las exenciones que muy poca gente activa (y que pueden ahorrarte miles de euros)
Hay situaciones en que el IRPF por la venta de la vivienda es literalmente cero. No reducido. Cero. Y son más frecuentes de lo que parece:
1. Exención por reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu residencia habitual y reinviertes la totalidad del dinero obtenido en comprar otra vivienda habitual en un plazo máximo de dos años —o si la hubieras comprado hasta dos años antes de vender—, la ganancia patrimonial queda completamente exenta de IRPF. Esta es la clave que mucha gente busca cuando se pregunta "si vendo mi casa para comprar otra, ¿qué gastos tengo?". El simulador lo tiene en cuenta al marcar la casilla correspondiente.
2. Mayores de 65 años vendiendo la vivienda habitual. El artículo 33.4.b de la Ley del IRPF establece una exención total para los mayores de 65 que vendan su vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir nada en ningún sitio. Esta es posiblemente la exención fiscal más generosa del sistema tributario español para particulares, y la desconoce muchísima gente. En cuanto a la venta de vivienda no habitual para mayores de 65, la cosa ya cambia: la exención no aplica automáticamente.
3. Inmuebles adquiridos antes de 1994. Si compraste la vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, pueden aplicarte los llamados coeficientes de abatimiento —una reducción sobre la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006—. El cálculo es complejo y merece revisión con un gestor, pero la reducción puede ser muy significativa.
4. Dación en pago. Si el banco acepta la vivienda como pago de la deuda hipotecaria y no tienes otros bienes, tampoco tributas por la ganancia.
Si vendo mi casa para comprar otra: todos los gastos del vendedor
Esta es una de las dudas más frecuentes, y con razón. La cadena de gastos de venta de vivienda puede ser bastante desorientadora. Como vendedor pagas:
- IRPF sobre la ganancia patrimonial
- Plusvalía municipal, gestionada por el ayuntamiento
- Cancelación registral de la hipoteca, si la hay (entre 500 € y 1.200 € aproximadamente)
- Comisión de agencia inmobiliaria (normalmente entre el 3% y el 5% del precio de venta)
- Parte proporcional del IBI del año en curso
Hacer bien este cálculo antes de decidir el precio de venta es fundamental. Por eso un simulador de gastos de venta de vivienda vendedor —como el que tienes aquí arriba— no es un lujo: es una herramienta de planificación básica que te permite negociar con los pies en el suelo.
Casos especiales: vivienda heredada y no residentes
La ganancia patrimonial en la venta de un inmueble heredado tiene sus propias particularidades. El valor de adquisición no es lo que pagó tu familiar, sino el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones —o el valor de referencia catastral si la herencia es reciente—. Esto afecta directamente al cálculo de la ganancia patrimonial, para bien o para mal según cómo se valoró el inmueble en su día.
Si eres no residente fiscal en España, el comprador está obligado por ley a retenerte el 3% del precio de venta e ingresarlo directamente en Hacienda. Es una retención a cuenta, no el impuesto definitivo —que se liquida aparte con el modelo 210—. Si lo que te corresponde pagar es menos del 3%, puedes solicitar la devolución del exceso.
Un consejo antes de firmar cualquier cosa
Usa el simulador con tus números reales. Mete el precio de compra con todos sus gastos, el precio de venta estimado con todos sus costes, el valor catastral del suelo, los años de posesión. Observa qué número sale como "neto que recibirás". Ese número —y no el precio de venta bruto— es el que debería guiar tu estrategia de negociación y tu decisión final.
Y si los resultados te generan dudas, especialmente si tienes una situación compleja como una herencia, una copropiedad o una vivienda muy antigua, consulta con un gestor fiscal antes de firmar nada. El coste de esa consulta es irrisorio comparado con el disgusto de una liquidación tributaria inesperada.
Cálculo orientativo basado en la normativa fiscal vigente en 2026. No sustituye al asesoramiento profesional. Para situaciones complejas (herencias, copropiedad, inmuebles pre-1994) consulta con un gestor fiscal o asesor tributario.